Implicazioni di un Contratto di Locazione tra Nudo Proprietario e Usufruttuario in Italia

1. Introduzione

L’usufrutto rappresenta un diritto reale di godimento su un bene di proprietà altrui (nuda proprietà), conferendo all’usufruttuario la facoltà di utilizzare il bene e di percepirne i frutti, nel rispetto della sua destinazione economica (art. 981 del Codice Civile). Tale diritto permette all’usufruttuario di trarre dal bene ogni utilità che esso può produrre. La nozione di “frutti” non si limita ai soli prodotti naturali del bene, ma si estende ai frutti civili, tra cui rientrano i canoni derivanti dalla locazione dell’immobile, evidenziando la possibilità per l’usufruttuario di ottenere un beneficio economico attraverso la concessione in affitto. Tuttavia, l’esercizio di tale diritto è vincolato al rispetto della destinazione economica del bene, il che implica che l’usufruttuario, pur potendo locare l’immobile, non può alterarne la natura intrinseca o la sua destinazione d’uso fondamentale.

Parallelamente, la nuda proprietà identifica la titolarità giuridica del bene, spogliata del diritto di utilizzazione e di godimento, che è attribuito all’usufruttuario. Il valore economico della nuda proprietà risulta generalmente inferiore rispetto alla piena proprietà, in quanto gravata dal diritto di usufrutto, e tale differenza di valore viene spesso determinata in base all’aspettativa di vita dell’usufruttuario, utilizzando specifici coefficienti forniti dall’Agenzia delle Entrate.

Il presente rapporto si propone di analizzare le implicazioni legali relative ai contratti di locazione stipulati in presenza di un diritto di usufrutto, con particolare attenzione alla questione di chi debba sottoscrivere il contratto e se sia necessario indicare anche il nudo proprietario.

2. Il Diritto Legale dell’Usufruttuario di Locare l’Immobile

L’articolo 999 del Codice Civile (Locazioni concluse dall’usufruttuario) conferisce esplicitamente all’usufruttuario il potere di concedere in locazione il bene oggetto di usufrutto. Tale disposizione normativa riconosce la facoltà dell’usufruttuario di esercitare il proprio diritto di godimento sia in forma diretta, attraverso l’utilizzo personale del bene, sia in forma indiretta, mediante la locazione a terzi, che rappresenta una delle principali modalità di sfruttamento economico del diritto di usufrutto.

Come già accennato, l’articolo 981 del Codice Civile (Contenuto del diritto di usufrutto) stabilisce che l’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa traendone ogni utilità. La possibilità di “trarre dalla stessa ogni utilità” include chiaramente la facoltà di locare l’immobile e di percepire i relativi canoni, rappresentando un aspetto fondamentale del diritto di usufrutto.

È importante sottolineare che il diritto dell’usufruttuario di locare l’immobile sussiste salvo specifiche restrizioni previste nell’atto costitutivo dell’usufrutto. In virtù del principio di autonomia contrattuale, il nudo proprietario e l’usufruttuario possono concordare limitazioni al potere di locazione dell’usufruttuario, ad esempio subordinando tale facoltà al consenso del nudo proprietario o escludendola del tutto.

3. Chi Sottoscrive il Contratto di Locazione?

In linea generale, nel caso di un immobile gravato da usufrutto, è l’usufruttuario che agisce in qualità di locatore e che, pertanto, sottoscrive il contratto di locazione con il conduttore. Essendo titolare del diritto di godimento e di utilizzo del bene, inclusa la facoltà di percepirne i frutti civili, l’usufruttuario è la parte legittimata a stipulare il contratto di affitto.

Di norma, il nudo proprietario non è parte di tale contratto di locazione. La giurisprudenza, come evidenziato dalla sentenza della Cassazione Civile, sez. III, 22 febbraio 1999, n. 1643, considera il nudo proprietario in una posizione di terzietà rispetto ai contratti di locazione conclusi dall’usufruttuario.

Tuttavia, è sempre possibile un diverso accordo tra le parti, in cui il nudo proprietario può essere coinvolto nella stipula del contratto di locazione. Questa eventualità può verificarsi, ad esempio, qualora il nudo proprietario desideri esercitare un maggiore controllo sull’immobile o qualora si preveda una durata della locazione che ecceda i limiti temporali previsti dalla legge in caso di cessazione dell’usufrutto.

4. Ruolo e Necessità di Indicare il Nudo Proprietario nel Contratto di Locazione

Non sussiste un obbligo legale generale di indicare i dati del nudo proprietario nel contratto di locazione sottoscritto dall’usufruttuario. L’usufruttuario, in quanto titolare del diritto di godimento, ha la facoltà di concedere l’immobile in locazione senza la necessità di ottenere il preventivo consenso del nudo proprietario. La legittimazione dell’usufruttuario a locare deriva direttamente dal suo diritto reale di godimento, rendendo, in linea di principio, superflua la partecipazione diretta del nudo proprietario alla formazione del contratto tra usufruttuario e conduttore.

Tuttavia, l’inclusione del nudo proprietario nel contratto di locazione può presentare vantaggi pratici e legali in determinate circostanze:

• Trasparenza e buoni rapporti: Coinvolgere il nudo proprietario può favorire una comunicazione più efficace e prevenire potenziali incomprensioni future tra le parti.
• Durata della locazione oltre l’usufrutto: Qualora si intenda stipulare un contratto di locazione la cui durata superi i cinque anni successivi alla cessazione dell’usufrutto, è fondamentale il consenso esplicito o la partecipazione del nudo proprietario al contratto per garantirne l’efficacia nei suoi confronti. L’articolo 999 del Codice Civile stabilisce dei limiti all’opponibilità del contratto di locazione al nudo proprietario dopo la cessazione dell’usufrutto, e il coinvolgimento diretto del nudo proprietario permette di derogare a tali limiti attraverso un accordo tra le parti.
• Clausole contrattuali specifiche: Se il contratto di locazione contiene clausole che potrebbero incidere sui diritti del nudo proprietario o sul valore a lungo termine dell’immobile, è consigliabile coinvolgerlo o ottenere il suo consenso.
• Chiarezza sulle responsabilità: L’inclusione del nudo proprietario può contribuire a definire con maggiore precisione le responsabilità relative a interventi di manutenzione straordinaria o ad altre questioni riguardanti l’immobile. Sebbene la legge attribuisca generalmente al nudo proprietario la responsabilità per la manutenzione straordinaria, esplicitarlo nel contratto con la sua partecipazione può prevenire future contestazioni.

5. Conseguenze Legali della Mancata Indicazione del Nudo Proprietario nel Contratto di Locazione

La validità del contratto di locazione tra l’usufruttuario e il conduttore non è inficiata dalla mancata indicazione del nudo proprietario. Il contratto produce pienamente i suoi effetti obbligatori tra le parti che lo hanno sottoscritto: l’usufruttuario in qualità di locatore e il conduttore in qualità di locatario.

Tuttavia, l’omissione del nudo proprietario dal contratto di locazione può avere implicazioni significative in termini di opponibilità del contratto nei suoi confronti dopo la cessazione dell’usufrutto:

• Limiti dell’articolo 999 c.c.: In assenza di un atto pubblico o di una scrittura privata con data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto, il contratto di locazione non sarà opponibile al nudo proprietario per una durata superiore a cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto (o un anno in caso di usufrutto a termine, o il biennio/triennio in corso per i fondi rustici). Questa limitazione tutela il diritto del nudo proprietario di riacquistare la piena disponibilità del proprio bene entro un termine ragionevole dopo la fine dell’usufrutto.
• Assenza di azione diretta contro il conduttore: Il nudo proprietario, non essendo parte del contratto di locazione stipulato esclusivamente dall’usufruttuario, generalmente non può agire direttamente in giudizio contro il conduttore per questioni derivanti da tale contratto. Il principio di “terzietà” impedisce al nudo proprietario di far valere direttamente nei confronti del conduttore le obbligazioni nascenti da un contratto al quale non ha partecipato.
• Successione nel contratto di locazione: Al termine dell’usufrutto, il nudo proprietario può subentrare nel contratto di locazione, soprattutto se questo è opponibile nei suoi confronti ai sensi dell’articolo 999 c.c.. In tal caso, il nudo proprietario assume la posizione di locatore, succedendo all’usufruttuario nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione.

6. L’Impatto della Durata dell’Usufrutto sul Contratto di Locazione

La durata dell’usufrutto incide direttamente sulla durata massima del contratto di locazione che può essere validamente stipulato dall’usufruttuario. L’usufruttuario non può concedere in locazione il bene per un periodo che ecceda la durata del proprio diritto di godimento.

L’articolo 999 del Codice Civile stabilisce limiti specifici in merito alla prosecuzione del contratto di locazione dopo la cessazione dell’usufrutto:

• Usufrutto a termine incerto (es. vitalizio): Il contratto di locazione continua per la durata convenuta, ma non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto (generalmente coincidente con la morte dell’usufruttuario), a condizione che il contratto abbia data certa anteriore. Questo limite di cinque anni rappresenta un bilanciamento tra la necessità di tutelare il conduttore, concedendogli un periodo ragionevole per trovare un’altra sistemazione, e il diritto del nudo proprietario di riacquistare la piena disponibilità del bene.
• Usufrutto a termine determinato: Il contratto di locazione non può protrarsi oltre l’anno dalla cessazione dell’usufrutto (o il termine del biennio/triennio agrario in corso per i fondi rustici). Questo limite più breve è giustificato dalla prevedibilità della data di cessazione dell’usufrutto.

È fondamentale che il contratto di locazione abbia data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto per poter essere opponibile al nudo proprietario oltre i limiti di tempo indicati. La data certa si ottiene, di solito, attraverso la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate o mediante la redazione del contratto in forma di atto pubblico.

7. Giurisprudenza e Interpretazioni Giurisprudenziali

La Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi più volte in merito all’interpretazione dell’articolo 999 del Codice Civile:

• Cass. civ. n. 1643/1999: Ha ribadito che il nudo proprietario si trova in una posizione di terzietà rispetto ai contratti di locazione stipulati dall’usufruttuario. Questa pronuncia sottolinea la distinzione tra la sfera giuridica dell’usufruttuario e quella del nudo proprietario in relazione al contratto di locazione.
• Cass. civ. n. 15599/2005: Ha statuito che l’adesione del nudo proprietario a un contratto di locazione concluso dall’usufruttuario per una durata eccedente i cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto deroga al divieto posto dall’articolo 999 c.c.. Ciò significa che, con il consenso esplicito del nudo proprietario, è possibile stipulare contratti di locazione di durata maggiore rispetto a quella ordinariamente prevista.
• Cass. civ. n. 11561/2003: Ha affermato che non esiste un’azione di impugnativa per frode del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario da parte del nudo proprietario, essendo la disciplina specifica dell’articolo 999 c.c. l’unico strumento di tutela previsto. Questa sentenza limita le possibilità di contestazione del contratto di locazione da parte del nudo proprietario.
• Cass. civ. n. 11602/2011: Ha chiarito che, in caso di morte dell’usufruttuario (consolidazione dell’usufrutto), i contratti di locazione da questi conclusi non possono protrarsi oltre i cinque anni dalla data del decesso, in applicazione dell’articolo 999 c.c.. Questa pronuncia ribadisce la rigorosa applicazione del limite temporale in caso di cessazione dell’usufrutto per morte.
• Tribunale Firenze, Sentenza n. 2457 del 27.7.2006 (confermata dalla Corte d’Appello di Firenze): Ha ribadito che un contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario è opponibile al nudo proprietario solo se munito di data certa anteriore (richiamando Cass. n. 1643/99) e che, in mancanza di un accordo del nudo proprietario sulla durata, il contratto si era risolto.
• Altre pronunce, come Cass. civ. n. 9345/2008, confermano l’applicazione della regola dei cinque anni e la prevalenza dell’articolo 999 c.c. sulle disposizioni generali in materia di locazione in specifici ambiti.

8. Scenari Specifici e Considerazioni

In alcune situazioni particolari, l’inclusione del nudo proprietario nel contratto di locazione può assumere un’importanza ancora maggiore:

• Locazioni di lunga durata che superano i limiti legali: Come già evidenziato, per garantire l’efficacia di contratti di locazione che si estendono oltre il termine di cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto, è necessario il consenso esplicito del nudo proprietario, preferibilmente formalizzato attraverso la sua partecipazione al contratto.
• Locazioni con condizioni o ristrutturazioni particolari: Qualora il contratto di locazione preveda condizioni specifiche o interventi di ristrutturazione significativi che potrebbero incidere sul valore dell’immobile o sui futuri diritti del nudo proprietario, è consigliabile coinvolgerlo nell’accordo per garantirne la consapevolezza e il consenso.
• Accordi sulla ripartizione delle responsabilità: Sebbene la legge definisca in linea generale le responsabilità tra usufruttuario e nudo proprietario, le parti potrebbero voler concordare una diversa ripartizione degli oneri di manutenzione o di altre obbligazioni nel contratto di locazione, rendendo necessaria la partecipazione del nudo proprietario.
• Implicazioni fiscali: Sebbene l’usufruttuario sia generalmente responsabile della dichiarazione dei redditi derivanti dalla locazione, in presenza di specifici accordi fiscali tra usufruttuario e nudo proprietario, potrebbe essere opportuno coinvolgere quest’ultimo nel contratto o in documenti separati.
• Vendita della nuda proprietà: Qualora il nudo proprietario intenda vendere la propria quota di proprietà, l’esistenza e i termini di un contratto di locazione sono informazioni cruciali per i potenziali acquirenti. Il coinvolgimento del nudo proprietario nel contratto di locazione originario può facilitare questo processo, garantendo trasparenza sulle condizioni di locazione.

9. Conclusioni e Raccomandazioni

In sintesi, l’usufruttuario ha il diritto di locare l’immobile oggetto di usufrutto, agendo generalmente come locatore e sottoscrivendo il contratto di locazione. Non sussiste un obbligo legale di includere il nudo proprietario nel contratto per la sua validità tra usufruttuario e conduttore. Tuttavia, l’inclusione del nudo proprietario o l’ottenimento del suo consenso esplicito è fortemente raccomandato in determinate situazioni, in particolare per contratti di locazione di lunga durata che intendono estendersi oltre i limiti temporali previsti dalla legge dopo la cessazione dell’usufrutto. L’articolo 999 del Codice Civile disciplina la durata e l’opponibilità dei contratti di locazione stipulati dall’usufruttuario nei confronti del nudo proprietario dopo la fine dell’usufrutto, ponendo l’accento sulla necessità di un accordo scritto con data certa anteriore.

Si forniscono le seguenti raccomandazioni:

• Per l’usufruttuario: Assicurarsi che il contratto di locazione sia redatto in forma scritta e abbia data certa (si raccomanda la registrazione). Qualora si desideri stipulare un contratto di lunga durata, è fondamentale coinvolgere il nudo proprietario per garantirne l’efficacia nel tempo.
• Per il nudo proprietario: Mantenersi informato in merito agli eventuali contratti di locazione stipulati dall’usufruttuario, soprattutto se questi potrebbero incidere sul futuro godimento del bene. Considerare la formalizzazione di accordi specifici per locazioni che superino i limiti legali.
• Per il conduttore: Verificare l’esistenza e i termini dell’usufrutto. Assicurarsi che il contratto di locazione sia stipulato con l’usufruttuario (o con entrambe le parti, se concordato) e che sia adeguatamente documentato con data certa.

Si raccomanda, in ogni caso, di consultare un professionista legale per affrontare specifiche circostanze e garantire la piena conformità a tutte le normative vigenti.

Tabella Riassuntiva: Opponibilità del Contratto di Locazione al Nudo Proprietario Dopo la Cessazione dell’Usufrutto

Bibliografia

• Art. 999 codice civile – Locazioni concluse dall’usufruttuario – Brocardi.it
• L’usufruttuario può affittare casa? Diritti e doveri | Klak
• L’usufruttuario può affittare casa a terzi? — idealista/news
• L’usufruttuario di un immobile può cacciare il proprietario? Aggiornamenti 2024 – Gromia
• L’usufruttuario può mettere l’immobile in affitto? – Zappyrent
• L’usufruttuario può affittare la proprietà? Guida completa – Cirav
• Contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario – UPPI Bologna
• Differenza tra affitto e usufrutto: cosa bisogna sapere – Idealista
• Contratto di locazione e morte dell’usufruttuario locatore – Notai2021
• Nuda proprietà: guida completa – Sfratti e Locazioni
• Nuda proprietà: l’usufruttuario può affittare l’immobile? – RockAgent
• Contratto di Usufrutto – Guida e Modello – DokiCasa
• Sfratto: Guida Completa per Usufruttuario e Nudo Proprietario
• Usufrutto, nuda proprietà e affitto – Laleggepertutti
• Studio d’Aragona Legali Associati
• Usufruttuario – Stipula contratto di locazione – Opponibilità al proprietario – Il Sole 24 ORE
• Usufrutto: guida breve – ilDiritto – Quotidiano giuridico
• Usufrutto e nuda proprietà: diritti e doveri – Notaio Del Monte
• Parere n. 4 La successione nei diritti nascenti dal contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario – Wolters Kluwer
• Usufrutto: i canoni di locazione vanno dichiarati dall’usufruttuario – Fiscal Focus