• 18/01/2014

Modifiche Imposta di registro sulle compravendite immobiliari dal 1 gennaio 2014 (DL 104/2013)

1- Nuove aliquote imposta di registro

L’articolo 1 della Tariffa parte prima del D.P.R. n. 131/1986 verrà sostituito: oggetto di tale articolo sono gli atti traslativi a titolo oneroso (compravendite, permute, ecc.) della proprietà di immobili in genere e quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi. Le varie fattispecie dall’1 gennaio 2014 saranno sostituite da due sole fattispecie con due sole aliquote:
2% in presenza delle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, che continueranno a valere al ricorrere dei requisiti e delle condizioni attualmente stabilite, come dettagliate nell’attuale nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima, con una sola, ma importante, novità. Dal 1° gennaio 2014, infatti, la norma agevolativa potrà essere fruita non più, come sinora previsto, se la casa di abitazione presenta i requisiti “non di lusso” prescritti dal D.M. 2 agosto 1969, ma in funzione del fatto che le unità immobiliari non rientrino nelle categorie catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) o A/9 (castelli e palazzi).
Attualmente, l’aliquota dell’imposta di registro per la ”prima casa” è del 3% (come detto, scenderà al 2%), alla quale vanno aggiunte le imposte ipotecaria e catastale fisse (euro 168 ciascuna, destinate a decrescere a euro 50 cadauna) e l’imposta di bollo di 230 euro (che verrà azzerata). Gli acquirenti di una “prima casa” riceveranno, pertanto, un significativo vantaggio dalle predette novità normative.
Si consideri, peraltro, che la riduzione dell’aliquota al 2 per cento determinerà un ampliamento del divario di trattamento che già oggi caratterizza l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” a seconda del fatto che la cessione sia posta in essere in regime di IVA (4%) o di registro (3%, aliquota che scenderà al 2% dal 1° gennaio 2014).

Inoltre, se l’atto di cessione è posto in essere in regime di IVA, oltre a tale tributo sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa: fino al 31 dicembre 2013 la relativa misura è prevista in euro 168 ciascuna, mentre dall’1 gennaio 2014 sarà elevata a euro 200 ciascuna.

Per contro, se la cessione è posta in essere in regime di registro in misura fissa sono dovute solo le imposte ipotecaria e catastale: fino al 31 dicembre 2013 per euro 168 ciascuna, dopo tale data nella misura ridotta a euro 50 ciascuna.
Non solo. Ricordiamo, infatti, che per gli acquisti di immobili abitativi posti in essere in regime di registro è ancora prevista la possibilità per le persone fisiche di richiedere la determinazione della base imponibile in misura pari al valore catastale rivalutato (cosiddetto “prezzo valore” L. n. 266/2005) e ciò sia se si tratti di acquisto con le agevolazioni “prima casa”, sia se se si tratta di acquisto per il quale non vengono richieste tali agevolazioni. L’importante è che l’atto abbia ad oggetto l’acquisto di immobili abitativi e relative pertinenze.
Si tratta degli ultimi casi di trasferimenti a titolo oneroso (unitamente ai trasferimenti a titolo gratuito conseguenti a successione o a donazione) per i quali è ancora prevista l’applicazione del valore catastale rivalutato in luogo del valore venale di mercato. L’applicazione del valore catastale rivalutato non è invece possibile se l’atto è soggetto a IVA: in tal caso l’imponibile è rappresentato dal prezzo.
Quella sopra evidenziata costituisce una disparità di trattamento piuttosto macroscopica e anche difficilmente spiegabile in termini razionali, posto che i trasferimenti in regime di imposta di registro sono in genere quelli posti in essere da privati e aventi a oggetto immobili abitativi non di nuova costruzione.

9% per ogni altro atto di trasferimento di immobili o di diritti reali immobiliari o costitutivo di questi ultimi.
In entrambi i casi sopra esaminati, corrispondenti al “futuro” articolo 1 della Tariffa parte prima del T.U.R., se dall’applicazione delle nuove aliquote del 2% o del 9% dovesse risultare un importo per imposta di registro inferiore a euro 1.000, dal 1° gennaio 2014 esso sarà comunque arrotondato per eccesso all’importo minimo di euro 1.000.

2 – Nuove imposte di registro ed esenzione da altre imposte e da agevolazioni

Gli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso che saranno assoggettati all’imposta di registro con una delle due nuove aliquote di cui sopra (2 per cento o 9 per cento) e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, dal 1° gennaio 2014 saranno esenti dall’imposta di bollo (in genere dovuta in euro 230), dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e soggetti alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta ciascuna.
Da queste ultime misure deriverà un risparmio che, in molti casi, non riuscirà però a compensare l’aggravio subito dall’imposta di registro.

Di grandissimo impatto poi è la disposizione secondo la quale, dal 1° gennaio 2014, in relazione ai predetti atti immobiliari a titolo oneroso, traslativi o costitutivi, di cui all’articolo 1 della Tariffa parte prima, sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tribu tarie, anche se previste in leggi speciali: (….) verranno meno quindi le molte agevolazioni ed esenzioni, alcune in vigore da decenni e rispondenti a perduranti esigenze sociali ed economiche.
Fra le tante ipotesi, richiamate nella maxi circolare n. 18/E/2013, per fare qualche esempio :

• ai trasferimenti di immobili inclusi in piani di recupero (art. 5, L. n. 168/1982);
• ai provvedimenti, convenzioni e atti d’obbligo previsti dalla legge “Bucalossi” (L. n. 10/1977), inclusi gli atti di redistribuzione immobiliare con i quali i Comuni assegnano ai proprietari i volumi edificabili secondo i P.R.G., anche in terreni di proprietà altrui (art. 32, comma 2, D.P.R. n. 601/1973);
• ai trasferimenti di terreni ammessi alle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (art. 2, comma 4-bis, D.L. n. 194/2009 e art. 1, comma 41, L. n. 220/2010), salvo che entri in vigore la norma inserita nel disegno di legge di stabilità per il 2014 della quale diremo tra poco;
• ai trasferimenti ai Comuni di aree o di opere di urbanizzazione a scomputo dei contri- buti di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione (articoli 51, L. n. 342/2000 e 32, D.P.R. n. 601/1973);
• ai trasferimenti immobiliari a titolo oneroso in esecuzione di procedimenti di separazione o di divorzio (attualmente esenti da imposte e tasse ai sensi dell’art. 19, L. 74/1987).

Per massima chiarezza, merita di essere sottolineato che questo aumento dell’imposta fissa di registro (da 168 a 200 euro) opera in via generalizzata per tutti gli atti non rientranti nel nuovo articolo 1 della Tariffa parte prima, anche se non aventi contenuto immobiliare, ma soltanto se per essi l’attuale misura dell’imposta fissa di registro è prevista in euro 168. Per restare nell’ambito dei contratti immobiliari, non saranno quindi interessati a questo aumento i contratti di locazione in quanto per essi è prevista un’imposta minima di euro 67 (non l’imposta fissa di euro 168), mentre sarà elevata da euro 168 a euro 200 l’imposta fissa di registro prevista per la registrazione contratti di comodato di beni immobili (art. 5, Tariffa parte prima, del D.P.R. n. 131/1986).

Fonte : Fisco e Tasse