• 17/11/2014

Decreto Sblocca Italia

Decreto Sblocca Italia pubblicato in Gazzetta Ufficiale
E’ stata pubblicata ieri sera in Gazzetta Ufficiale (G.U.n. 262 dell’11.11.2014) la legge di conversione (L.n.164/2014) del D.L.n.133/2014 (Decreto “Sblocca Italia”) in vigore da oggi.

Per quanto riguarda la locazione la libertà che le parti possano stabilire termini e condizioni contrattuali in deroga a quanto previsto dalla L.n.392/1978 (art. 18) è limitata alle locazioni ad uso non abitativo per le quali sia stato pattuito un canone annuo superiore ad 250.000 Euro (il canone inizialmente previsto dal decreto legge era 150.000 Euro) ed è stato aggiunta, a seguito dell’esame parlamentare, l’esclusione dalla liberalizzazione per i contratti relativi ad immobili qualificati, con provvedimento regionale o comunale, di interesse storico e per i contratti in corso alla data di oggi (data di entrata in vigore della Legge di conversione del Decreto Legge).

Con riferimento alla registrazione dell’atto contenente l’accordo di riduzione del canone di locazione (art.19) alla relativa esenzione dall’imposta di Registro e di bollo già contenuta nel Decreto Legge, è stato aggiunto un comma con il quale si introduce la facoltà delle parti di farsi assistere, nella definizione degli accordi di riduzione del canone, dalle organizzazioni della proprietà immobiliare e dei conduttori, nonché la facoltà dei Comuni di riconoscere un’aliquota IMU ridotta nel caso in cui il canone di locazione venga abbassato a seguito di richiesta motivata del conduttore. Naturalmente è facile ritenere che i Comuni si guarderanno bene dall’applicare la riduzione dell’IMU.

Scongiurato il pericolo dell’Emendamento presentato dal Movimento 5 Stelle (che per trovare coperture alla proposta di un’aliquota al 4% per le ristrutturazioni, suggeriva di aumentare l’Iva al 10% per l’acquisito delle nuove costruzioni), la norma è rimasta sostanzialmente quella originaria del Decreto Legge, ad eccezione dell’eliminazione del riferimento alle imprese costruttrici (per usufruire delle agevolazioni fiscali, l’immobile, come da norma e originaria, doveva essere infatti ceduto da imprese di costruzione o di ristrutturazione) e dell’introduzione della possibilità di concedere l’immobile acquistato in usufrutto (purché l’usufruttuario lo conceda poi in locazione).

Riepilogando, i requisiti per godere delle agevolazioni fiscali (deduzione del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime) sono:

– che l’acquisto dell’immobile avvenga nel periodo compreso tra il 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017
– che l’immobile sia a destinazione residenziale (ad esclusione delle categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli di eminenti pregi artistici o storici)
– che sia di nuova costruzione
– che sia invenduto alla data di entrata in vigore della legge di conversione (12 novembre 2014) o che sia oggetto di interventi di ristrutturazione/risanamento conservativo
– che non si trovi nelle zone agricole
– che consegua prestazioni energetiche di classe A e B
– che sia destinato, entro sei mesi dall’acquisto, alla locazione per almeno otto anni continuativi
– che il canone di locazione sia fissato entro parametri definiti (non deve essere superiore a quello previsto per le locazioni a canone concordato, per quelle in edilizia convenzionata, ovvero a canone speciale)
– che non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e conduttore

E’ inoltre possibile concederlo in usufrutto a soggetti che operino nel settore dell’alloggio sociale (a condizione che venga mantenuto il vincolo alla locazione con i parametri sopra indicati e che anche il corrispettivo dell’usufrutto rispetti i criteri indicati per il canone di locazione).

Da ultimo  il Decreto Sblocca Italia viene approntata una prima regolamentazione alla prassi, sempre più diffusa in questo momento di crisi, del “rent to buy” (contratto di godimento di un immobile con diritto del conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al prezzo di acquisto la parte di canoni versata ed indicata del contratto).

L’unica modifica introdotta, in sede di conversione, riguarda l’obbligo per le parti di indicare nel contratto la quota di canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire al conduttore nel caso in cui non sia esercitato il diritto di acquisto nel termine stabilito.

L’aspetto fondamentale è rappresentato dalla trascrivibilità del contratto (se stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata) nei Registri immobiliari con un’efficacia rapportata alla durata del contratto stabilita dalle parti (per un periodo comunque non superiore a dieci anni): quindi se il proprietario vende ad un terzo l’immobile dopo l’avvenuta trascrizione, l’acquisto da parte del conduttore prevale anche se successivo, così come il conduttore può opporre il contratto di godimento nel caso in cui il concedente abbia ceduto l’immobile dopo la trascrizione.

In caso, inoltre, di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, i crediti dell’acquirente hanno privilegio speciale sull’immobile oggetto del contratto; si applica inoltre l’art. 2932 c.c. (in caso di inadempimento, il promissario acquirente può quindi ricorrere in giudizio per ottenere, con sentenza, gli effetti del contratto non concluso).

I rapporti tra le parti sono regolati con riferimento al rapporto tra usufruttuario-nudo proprietario (ad esempio, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore mentre le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario-concedente).

Se il contratto si risolve per inadempimento del proprietario-concedente, quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, oltre agli interessi; se invece il contratto si risolve per inadempimento del conduttore-promissario acquirente, il proprietario trattiene i canoni versati a titolo di indennità se le parti non pattuiscono diversamente.

Non si può avere risoluzione del contratto se i canoni non pagati sono inferiori ad 1/20 dei canoni pattuiti.

Riforma del catasto (decreto legislativo di attuazione dell’art. 2 L.n.23/2014 approvato definitivamente)
E’ stato approvato lunedì dal Consiglio dei Ministri, in via definitiva, il primo Decreto Legislativo attuativo della riforma del Catasto (art. 2 L.n.23/2014) di prossima pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Il Decreto disciplina funzioni e composizione delle nuove Commissioni Censuarie, sia di quelle locali (nel numero di 106 in base agli ambiti territoriali definiti dal decreto) che di quella centrale, con sede a Roma.

Per quanto riguarda la funzione assegnata alle Commissioni Censuarie locali (che si devono insediare entro un anno dall’entrata in vigore del Decreto Legislativo) ad esse spetta il compito, tra l’altro, di validare le funzioni statistiche, preventivamente definite dall’Agenzia delle Entrate, che sono alla base della revisione del sistema estimativo del Catasto dei fabbricati.

La Commissione Censuaria Centrale esercita poteri sostitutivi nel caso in cui le Commissioni locali non provvedano alla validazione delle funzioni statistiche e decide sui ricorsi contro le decisioni delle Commissioni Censuarie locali in materia di qualità, classi e tariffe d’estimo dei terreni e in materia di categorie, classi e tariffe d’estimo dei fabbricati.

Le novità introdotte a seguito delle osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari la scorsa estate che dovevano esprimere un parere sul testo varato, in via preliminare, dal Governo e che esprimevano le istanze provenienti da Confedilizia e Fiaip, riguardano proprio il ricorso alla Commissione Censuaria Centrale contro le decisioni delle Commissioni locali che nella prima versione del Decreto era consentito solo all’Agenzia delle Entrate ed ai Comuni, mentre ora è stato esteso anche ai contribuenti conformemente, peraltro, a quanto era stabilito dalla Legge delega.

Altra novità introdotta, a seguito della pressione esercitata dalle Commissioni parlamentari, su richiesta di Confedilizia-Fiaip, è la presenza all’interno sia delle Commissioni Censuarie locali che di quella centrale di esperti di statistica e di econometria indicati dalle associazioni di categoria del settore immobiliare (anche il riferimento al coinvolgimento delle associazioni del settore immobiliare nella nomina dei componenti, già contenuto nella Legge delega, era stato disatteso dal Governo nella prima stesura del Decreto Legislativo).

Fonte: Elaborazione Realkasa su fonte FIAIP