2012 anno nero per immobiliare, Fiaip: Compravendite a -17,2% e prezzi giu’ del 11,9%

Per le compravendite si registra un andamento medio dei prezzi in calo dell’ 11,98% per le abitazioni, mentre il numero delle compravendite è scivolato del 17,22%.

Netto calo dei prezzi anche per le locazioni ad uso abitazione -5,6% e delle locazioni commerciali -12,5%.

Questi in sintesi i risultati delle contenuti nel Report sul mercato immobiliare urbano 2012 a cura dell'Osservatorio Fiaip.

Per il 2013 la Federazione degli agenti immobiliari prevede “una lenta ripresa nel secondo semestre di quest'anno, ma solo se vi sarà stabilità politica ed economica nei prossimi mesi”. 

Nello specifico, rispetto al 2011, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 11,98% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al -17,22%. 

Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,89% per i negozi, del 15,27% per gli uffici e del 15,04% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 20,36% per i capannoni, al 22,88% per i negozi, fino a circa il 21,93% per immobili ad uso ufficio. 

I dati rilevati per il 2012 indicano una percentuale uguale al 2011 per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi. 

Diminuisce rispetto al 2011 il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi (7%), 3-6 mesi (20%) e 6-9 mesi (33%).

Aumenta considerevolmente il periodo oltre 9 mesi (39%).

Solo l’1% dei contratti viene concluso entro 1 mese. 
Il 43% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, ma con una leggera riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2011. 

Dai risultati dell’indagine per l’anno 2012 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 39% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 22% bilocali (miniappartamenti).

Solo il 6% si riferisce a monolocali. 

L’ubicazione è prevalentemente in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%).

Si rileva una diminuzione del 9% del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio, ed il conseguente aumento del pagamento con mezzi propri.

Dal report Fiaip si evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Taranto (-2%) che fotografa una realtà in controtendenza. 

La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Perugia con la punta massima rilevata nella capoluogo umbro del -17,13%.

I restanti cali spaziano tra il -5,75% di  Avellino ed il -14,36% di Palermo, passando tra  -8% di Firenze , – 8,43 di Venezia, -11,11% di Salerno, – 12% di Genova, – 12,83 di Udine, -12,86 di Siena, – 13% di Napoli, – 13,74 di Bologna, – 13,75 Torino, – 14% Cagliari, -14,23% di Milano e -15% di Roma. 

Il report sottolinea come il comparto immobiliare è stato evidentemente provato durante il corso dell’anno, sebbene la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto si è ridotta del 5% rispetto al 2011, facendo segnare il 15%.  Permangono inoltre false aspettative di prezzo per gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori immobiliari del 2007 non più realizzabili. 
  
Tornando sugli affitti, i canoni in un anno hanno subito, come anticipato, una flessione (-5,6%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 12-12,5% circa. 

Aumentano del 3,21% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa l’8,95% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il 14,35% per i capannoni.

I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo diminuiscono per il periodo inferiore al mese e diminuiscono per quello da 1 a 3 mesi e da 3 – 6 mesi. I tempi medi sono in leggera crescita per il periodo da 6 a 9 mesi. 

Il mercato delle locazioni indica, per il residenziale, una sostanziale stabilità, ed una offerta in aumento.  

Il 45% degli agenti immobiliare intervistati dall'Osservatorio Fiaip ha rilevato un incremento del numero dei contratti.

La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione, conclusi con clienti stranieri, riguardano cittadini dell’Unione Europea con un aumento rispetto al 2011. Si rileva una diminuzione sia per compravendite che per le locazioni da parte degli extracomunitari.

Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti) 38%, in aumento i trilocali 36% con ubicazione in zone semicentrali 32% o centrali 32%. Stabili i dati per la periferia e l’estrema periferia.

Per lo stato di conservazione degli alloggi affittati è richiesto il buono stato nella misura del 54% e l’alloggio ristrutturato nel 24%.  

Il presidente del Centro studi Fiaip, Mario Condò de Satriano – che oggi a Roma ha presentato il Report immobiliare urbano 2012, insieme al presidente nazionale Fiaip, Paolo Righi e a Augusto Vitale, docente dell’università degli studi di Napoli Federico II – ha così commentato i risultati dello studio: “il persistere del quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali e della diffidenza con cui vengono considerate le capacità di rimborso dell’enorme debito pubblico, hanno fortemente influito sull’andamento del mercato immobiliare nel corso del 2012 confermando il timore del paventato passaggio dalla fase di stagnazione, registrata nel corso della seconda metà del 2011 e nella prima metà del 2012, a una fase di recessione che, purtroppo, ha caratterizzato il secondo semestre del 2012 ed ancora oggi è in atto.

Le ragioni – ha aggiunto Condò de Satriano – che hanno spinto il numero di transazioni così in basso (circa 470mila nel corso del 2012), sono da ricercarsi nelle forti criticità, già emerse dal 2008 ad oggi, che vanno dall’accesso al credito al calo della domanda interna, dalla forte pressione fiscale alla diminuzione di reddito e conseguentemente di risparmio da parte delle famiglie, dalla diminuzione demografica all’ormai conclamato sentimento di sfiducia dei mercati internazionali nei confronti dell’Italia”. 

Sebbene il mercato abbia scontato dall’inizio della crisi ad oggi oltre il 40% di diminuzione del volume degli scambi e un calo dei valori che in media si attesta a circa il 25% – si legge ancora nel report – il mattone ha garantito in Italia una “tenuta” superiore rispetto ad altre forme di investimento, attraverso il sostegno di una “domanda consolidata” che ha contenuto ulteriori ribassi scongiurando il verificarsi dell’esplosione della tanto richiamata “bolla”.

Basti pensare che la sola Borsa di Milano ha fatto registrare un ribasso di circa il 65% e i titoli bancari addirittura un -93%.

Il vero problema che affligge il mercato immobiliare, continua ad essere rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori del 2007 che oggi non sono assolutamente più realizzabili in quanto, sebbene una parte del mercato dei venditori si sia adeguato ai valori correnti, facendo ridurre la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto dal 20 al 15%, a tutt’oggi, ancora una cospicua parte degli immobili posti sul mercato, continuano ad avere richieste di prezzo troppo alte e quindi, oggi a maggior ragione, fuori mercato.

Passando alle previsioni per i prossimi mesi, alla luce di queste considerazioni, il primo semestre del 2013 sarà caratterizzato, secondo Fiaip, da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti che, in attesa della definizione di una più saggia politica fiscale messa in atto dal nuovo governo incentrata, quantomeno, sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare, resteranno in parte “alla finestra” ed in parte attenderanno “tempi migliori” riversandosi, momentaneamente, sul mercato degli affitti. 

Soltanto nel secondo semestre 2013, a condizione che siano stati avviati processi di ammodernamento strutturale di tutta la politica economica e fiscale sull’immobiliare, come tra l’altro richiesto da Fiaip nel manifesto presentato alle forze politiche il 24 gennaio, e sia stata migliorata la governance dell’eurozona affinché gli istituti di credito possano riversare parte della “ritrovata” liquidità a favore delle attività produttive e delle famiglie, il mercato, lentamente, riprenderà. 

Nelle more, chi aveva comunque programmato di investire nel mattone, sarà agevolato dai prezzi delle abitazioni che, pur mantenendosi al ribasso, continueranno a garantire, in un momento di grande volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale, nonché un più che accettabile rendimento di circa il 4%, considerando che la casa rimane sempre il miglior investimento a medio lungo termine per le famiglie italiane ed in Italia non è prevista alcuna “bolla immobiliare” in quanto la propensione all’acquisto resta elevata.