• 17/03/2020

Cedolare secca contratto di locazione e proroga contratto in cedolare secca

Il regime di cedolare secca secondo quanto previsto dall’Art. 3 comma 2 del DLGS 23/2011 non prevede il pagamento delle imposte di bollo e di registro in sede di registrazione del contratto di locazione . E’una opzione unilaterale in capo al proprietario che può esercitare in sede di registrazione o annualmente alla scadenza per il rinnovo se il contratto è stato registrato in regime convenzionale (IRPEF). Quindi se il contratto è partito in regime IRPEF al secondo anno prima di aver effettuato la registrazione e il pagamento delle imposte per l’anno successivo il proprietario può effettuare l’opzione della cedolare secca notificando il cambio di regime al conduttore tramite raccomandata A/R ed effettuare poi conseguentemente la registrazione presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate il regime alternativo indicando nel modello di presentazione RLI nell’ultimo quadro a disposizione l’adesione alla cedolare secca.
Dal punto di vista fiscale i redditi vengono assoggettati ad un regime forfettario del 21% per i contratti a canone libero (art. 2 comma 1 legge 431/98 a canone libero con decorrenza 4+4) e del 10% per i contratti a canone concordato (art. 2 comma 3 e 4 legge 431/98, contratti a canone concordato 3+2, ad uso transitorio e per studenti universitari).
In particolare per il canone concordato ricordo che la determinazione è sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative, di cui all’articolo 1, lettere a) e b), D.L. 551/1988 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe). L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali e’ stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della Legge di conversione del Decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’articolo 2, comma 1, lett. c), L. 225/1992.
L’imposta sostitutiva a favore del locatore ha come unico “svantaggio” che non è possibile richiedere durante l’opzione l’aumento del canone a seguito dell’aggiornamento ISTAT.
Entrambe le parti in aggiunta hanno il vantaggio di non dover versare l’imposta di bollo e di registro in sede di registrazione, per le annualità successive e per le proroghe di contratto.
In merito alla proroga ci tengo a segnalare inoltre che:
Il D.L. 34/2019, anche noto come “Decreto crescita”, è stato recentemente convertito dalla L.58/2019 e reca, tra le tante, numerose novità relativamente al mondo delle locazioni immobiliari, tra cui anche alcuni cambiamenti relativamente al sistema sanzionatorio applicabile in tema di c.d. “cedolare secca” sugli affitti. Sul punto, in relazione all’imposta sostitutiva sui canoni di locazione abitativa – meglio nota come “cedolare secca” – l’articolo 3-bis del provvedimento in esame dispone l’abrogazione delle sanzioni previste in relazione all’obbligo della comunicazione della proroga dei contratti di locazione in regime di cedolare secca, disposte dall’articolo 3, comma 3, D.Lgs. 23/2011. La “proroga”, da non confondersi con il rinnovo annuale del contratto di locazione, rappresenta il “prolungamento” del contratto, una volta che sia spirato il suo primo periodo temporale minimo obbligatorio.
L’abrogazione delle sanzioni non è pero da confondere con l’obbligo della comunicazione della proroga del contratto in quando tale adempimento è connesso per l’amministrazione finanziaria alla dichiarazione dei redditi.
L’obbligo di comunicare la proroga è contenuto nell’articolo 17, comma 1, D.P.R. 131/1986 in base al quale “(…) entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso (…)”.
Peraltro va evidenziato che la disposizione da ultimo citata non è stata oggetto di alcuna modifica; formalmente, infatti, risulta ancora obbligatoria la comunicazione della proroga della locazione all’Agenzia delle Entrate, sia per i contratti in regime ordinario che per quelli in cedolare secca. Tuttavia, per i soli contratti in cedolare secca, il Decreto crescita ha abrogato la norma che prevedeva l’applicazione di una sanzione in caso di mancata comunicazione della proroga all’Amministrazione finanziaria entro i 30 giorni dal verificarsi dell’evento (sanzione che era pari a euro 100 e che era ridotta a euro 50 se la comunicazione veniva presentata con ritardo non superiore a 30 giorni).
Come chiarito nel dossier del Servizio Studi del Senato che ha illustrato le novità del D.L. 34/2019, l’obbligo di comunicazione della proroga per i contratti in cedolare secca risulta dunque implicitamente e sostanzialmente soppresso, atteso che esso non è più sanzionato e non comporta la perdita del regime sostitutivo. Con riguardo a quest’ultimo aspetto va infatti ricordato che la mancata comunicazione della proroga della locazione in regime di cedolare secca non comporta la revoca del regime sostitutivo del 21% (o del 10%, ove applicabile), purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente (ad esempio, pagando la cedolare secca alle relative scadenze e compilando il relativo quadro del modello Redditi).
La mancata comunicazione della proroga, seppure come detto sopra potrebbe non risultare obbligatoria, fa nascere in capo alla locazione un problema oggettivo ad una eventuale risoluzione posteriore alla della scadenza naturale della locazione in quanto sicuramente non potrebbe essere registrata (sia telematicamente che fisicamente agli sportelli). La mancata registrazione della risoluzione, se omessa, farebbe invece nascere un problema in capo al locatore (pur se solo formalmente), con conseguente presunzione di percezione dei relativi canoni di locazione.
La registrazione della risoluzione, invece, avrebbe l’effetto di comunicare all’Amministrazione finanziaria la cessazione del contratto e la conseguente cessazione anche dell’obbligo dichiarativo del canone ai fini delle imposte sui redditi, evitando così un sicuro accertamento fiscale per omessa dichiarazione di tutto o parte del reddito fondiario. In ultimo si evidenzia che la cancellazione del regime sanzionatorio analizzato nel presente contributo dovrebbe avere efficacia retroattiva, in conformità al principio del favor rei, e –dunque – non solo per le violazioni commesse a partire dal 30 giugno 2019 (data di entrata invigore della legge di conversione del Decreto crescita, con la quale è stato inserito l’articolo 3-bis sopra esaminato).

Articolo redatto dal Dott. Daniele Telesforo – CEO & Founder Realkasa Agenzia Immobiliare Bologna

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