- 09/12/2021
Disdetta contratto di affitto: come procedere
Tempistiche per inviare la disdetta del contratto di affitto
Prima di tutto è importante sapere come avviene la disdetta del contratto di affitto; ogni singola situazione richiede di per sé una procedura del tutto unica e quindi particolare.
Le ragioni per cui si può desiderare di procedere con la disdetta del contratto d’affitto sono molteplici, ad esempio il proprietario necessità dell’immobile per la sua famiglia oppure per sé stesso, oppure desidera modificarlo per farne un uso commerciale.
Dall’altra parte l’inquilino magari desidera cambiare abitazione oppure vuole trasferirsi in una nuova area o in una diversa città. Possono poi esserci ragioni più profonde come ad esempio nel caso di un immobile che deve essere distrutto o ricostruito perché molto danneggiato e così via. Un’altra valida ragione per cui una persona potrebbe desiderare di spostarsi sono una necessità famigliare oppure il ricongiungimento con delle persone care in seguito alla separazione dapprima irrisolta. I motivi che possono spingerti a cercare di effettuare la disdetta del contratto di affitto sono davvero molteplici e possono cambiare in base alle necessità della persona singola.
In linea di massima però, l’inquilino può scegliere di lasciare l’abitazione di sua spontanea iniziativa solo se ci sono dei motivi sufficientemente validi che rendono questa decisione appropriata. Di fatto la legge che regola tutti questi aspetti, non sancisce cosa sia inteso tramite questa definizione, ma in generale è comprensibile come la perdita del lavoro ad esempio possa essere la vera necessità che ha portato alla scelta di arrivare alla disdetta del contratto d’affitto.
Quali sono le tempistiche e le procedure per effettuare la disdetta del contratto d’affitto?
Ecco un breve elenco che renderà le idee più chiare:
- si deve inviare una lettere a mezzo raccomandata e con la relativa ricevuta di ritorno (A/R) ben 6 mesi prima del giorno preciso in cui si desideri lasciare l’abitazione solo se si tratta di un contratto di tipo libero.
In altri casi, con un anticipo di 3 mesi. - dovrai pagare un importo pari a 67€, pagati tramite il modello F12, in quanto anche effettuare la disdetta ha un costo.
- Il proprietario, per legge deve restituire la caparra che era stata versata dall’inquilino al momento della stipulazione del contratto.
Ovviamente questo è valido se nel frattempo si può stabilire che l’abitazione in questione non abbia subito danneggiamenti oppure che non ci siano stati incidenti durante il periodo di affitto.
Se l’inquilino in questione non rispetta le tempistiche dapprima stabilite e tu sei il propietario, puoi obbligarlo anche tramite delle azioni legali, a pagare ad ogni modo tutte le mensilità che sono necessarie al raggiungimento della quota totale dei sei mesi che sono richiesti. - Per quanto riguarda le tempistiche invece, se il contratto è stato stipulato ad esempio con Equo canone, non puoi disdirlo prima dei 4 anni. Trascorsi invece i quattro anni, si può dare la disdetta, ma a patto di darla 6 mesi antecedenti alla scadenza dello stesso, e comunicandolo con una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Casi specifici per la disdetta di altri tipi di contratti di locazione
Le tempistiche per altri tipi di contratto di affitto sono molto variabili e si possono riassumere brevemente con la disdetta del contratto d’affitto ad uso di foresteria.
Nei casi di quelle società che danno l’appartamento e lo destinano ad essere un abitazione per i loro lavoratori dipendenti, oppure ai loro collaboratori e così via, questa disdetta va però comunicata di solito 3 mesi prima della scadenza dello stesso tramite raccomandata e ricevuta di ritorno.
Quando il contratto è stato sottoscritto per uso transitorio, ovvero per quelli che per motivi che possono essere per esempio di studio o di lavoro ed ai quali serve quindi un alloggio per un periodo di tempo limitato e breve, deve essere disdetto almeno 3 mesi prima della scadenza e nei tempi stabiliti per tempo.
Disdetta del contratto ad uso abitativo
La disdetta è regolata dalla Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo – Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Per i contratti ad uso abitativo, tutto termina dopo il primo automatico rinnovo ovvero alla loro scadenza di 8 anni ed anche per questo contratto dovrai inviare la lettera di disdetta sempre con un anticipo di 6 mesi. Meglio richiedere la disdetta prima della scadenza del contratto d’affitto di modo che si possa stare tranquili.
Documentazione da presentare per la disdetta
La documentazione necessaria per effettuare il cambio è la seguente :
- carta identità e codice fiscale del Cedente;
- carta identità e codice fiscale nuovo inquilino (Cessionario);
- carta identità e codice fiscale garante del nuovo inquilino
- Il Garante è solitamente un genitore che produce all’Agenzia Immobiliare i documenti reddittuali (Mod. CUD o ultime 3 buste paga, Mod. 730, Mod. Unico se titolare P.Iva) per l’analisi della capienza del reddito
- inviare direttamente entrambi i genitori per una valutazione dell’agenzia se cointestate la garanzia o anche ad un singolo genitore se c’è capienza di reddito;
- redazione di una scrittura privata tra il cedente, il cessionario (Nuovo inquilino) e il contraente ceduto (Proprietà);
- il nuovo inquilino dovrà sottoscrivere per accettazione una copia del contratto di locazione in vigore, ovvero quello già firmato dagli inquilini originari ad inizio locazione;
- redazione scrittura privata tra il nuovo garante e la proprietà di una fideiussione personale (niente a che vedere con una fideiussione bancaria o simili)
- questo significa semplicemente che essendo il contratto intestato a studenti o ad inquilini senza garanzia reddituale è necessario impegnare attraverso questa scrittura un genitore, od entrambi, e pagare il canone in mancanza di pagamento da parte del reale intestatario;
- redazione modello RLI per la firma della proprietà (necessario per gli adempimenti burocratici in Agenzia delle Entrate)
- redazione modello F24 Elide con pagamento relativa imposta di registro per euro 67 entro 30 giorni e, nei successivi 20, presentare l’attestato di versamento all’ufficio dove era stato presentato il contratto
- in alternativa tramite una Agenzia Immobiliare convenzionata ed abilitata con Entratel (Software dell’Agenzia delle Entrate) può effettuare la procedura in via telematica. Le imposte di 67 euro si pagano anche se la cessione avviene laddove il contratto è in cedolare secca
All’interno della nostra area download puoi trovare diverse guide tra le quali quella dettagliata su: Cessione di un contratto di affitto
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Fonte: mioaffitto.it