• 21/04/2021

Superbonus 110%: SI per condominio minimo, NO per unico proprietario di immobili

L’Agenzia chiarisce che il superbonus del 110% non spetta all’unico proprietario di piu’ immobili in quanto non costituito in condominio, spetta al condominio minimo.

E’ stato chiesto se il superbonus 110% spetta a un contribuente, comproprietario con il coniuge e i propri figli minori, di un intero edificio composto da più unità immobiliari, autonomamente accatastate, possedute dagli stessi in qualità di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni.

I lavori che si intendono eseguire sono la sostituzione degli infissi e il rifacimento del cappotto termico dell’edificio.
L’Agenzia risponde che non è possibile beneficiare del Superbonus né con riferimento alle spese sostenute per il cappotto termico né con riferimento alle quelle sostenute per interventi di sostituzione degli infissi effettuati sulle singole unità immobiliari, in quanto l’edificio oggetto degli interventi non è costituito in condominio.

Il Superbonus infatti non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
Il chiarimento è stato ufficializzato anche con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 1.1.

La Circolare precisa che la locuzione utilizzata dal legislatore si riferisce espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici e che per beneficiare del superbonus occorre la costituzione di un condominio secondo le norme civilistiche.
Ricorda la Circolare che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

E’ una comunione forzosa che non puo’ essere sciolta al quale il condomino non puo’ sottrarsi e deve partecipare obbligatoriamente partecipando al sostenimento delle spese per la conservazione della proprietà comune.
Anche il condominio minimo puo’ beneficiare della detrazione a condizione che venga dimostrato che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.

Per condominio minimo di intende quello costituito da un numero di condomini inferiore a otto, che soggiace alle stesse regole del condominio fatta eccezione per la nomina dell’amministratore e dal regolamento condominiale, che non sono necessari.
Il condominio minimo se non nomina un amministratore, in quanto non obbligato, puo’ beneficiare delle spese incaricando un condomino per l’espletamento di tutti gli adempimenti.

La Circolare chiarisce che non è necessario richiedere un apposito codice fiscale ma puo’ essere utilizzato il codice fiscale del condomino incaricato.
Cio detto, la circolare conclude che l’agevolazione del superbonus del 110% si applica agli interventi eseguiti sui condomini sia normali che minimi, ma non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

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